一文读懂REITs | 当“房主”吃分成，可能是低利率时期的一个伏击配置主义

　　【本文作家】

　　张文琦 | 广发基金金钱配置部投资司理

　　波士顿大学数理金融硕士，CFA。对万般居品均有深刻心事，擅长从多维度进行基金优选。

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　　这几年，看到有许多小伙伴在感叹：当今念念要达到比货基高一些、但又合适我方但愿相对较低波动的风险收益目的的投资，是越来越难作念了。

　　果真，跟着无风险利率核心的下跌，许多银行流露居品和债基的收益率也随之下跌，念念要达到这么的投资目的，可能就需要酌量配置一些风险金钱。

　　股市中的红利主题是环球比较老到的一种肃肃类风险金钱。然则，最近股市的波动较大，即就是“压舱石”的红利主题也有不小的回撤，本年以来最大回撤达到了14.53%。

　　2024年各指数最大回撤：REITs的回撤显赫小于各权益指数

数据着手：Wind、广发基金，数据日历：甩手2024年11月26日

　　因此，咱们不妨将望望另一类亦然以分成收益为主的风险金钱：REITs。

　　REITs（Real Estate Investment Trusts）的翻译成汉文就是“不动产相信投资基金”，在公募基金中属于一个比较新兴的类别。

　　用最陋劣的话来讲：

　　- REITs就像是环球共同募资买了一间可以出租的商铺（或其他不动产），然后笔据出资的比例，来永恒分取房钱收益带来的分成。

　　- 同期，如若你以为出价合适或者急用现款，也可以把这个“永恒分取房钱”的职权份额，在交游所内像贸易上市基金雷同，卖给别东谈主，是可以交游的。

　　是以，REITs的骨子，就是让环球可以用较低的资金门槛（买一手一般只需要几百元或者一千元，不像实体不动产投资动辄几十万上百万），去参与不动产投资和收益分成，就像“房主”去收租雷同。

　　诚然，在真金白银地参与这个品种之前，咱们也必须审慎地了解几个伏击问题：

投资REITs的收益着手具体是什么，应该怎样作念拆分？ REITs里面的细分分类有什么诀别？历史阐发怎样？ 参考全球第二大REITs阛阓的日本，中国的REITs发展怎样？ REITs的专有之处在哪儿？有何风险？

　　01 REITs投资的收益着手拆分

　　REITs的收益着手和债券投资有许多相似之处，但也有许多伏击的不同点，咱们不妨通过一个类比来了解：

　　总结来说，“现款分成”+“二级阛阓贸易价差”这两方面的收益着手，使得REITs有点像一种介于“固定收益”和“股票权益”的风险特征之间的金钱。

　　02  REITs里面的细分分类有什么诀别？

　　一般在购买股票型基金的时候，环球可能最初会温雅基金底层金钱的所属行业，比如大金融、上游资源、TMT等，因为底层金钱的行业诀别会使得基金阐发发生极大的分化，像大金融波动相对较小，而TMT波动会更大。

　　而在REITs中，也有雷同的诀别，底层金钱也会细分为产业园、物流仓储、浪费基础圭表、保租房等产权类，以及收费高速、市政环保、动力、水利圭表等特准想象权类。

　　已上市的REITs底层金钱分类

　　着手：广发基金，甩手2024年11月10日，笔据已有的50只上市REITs居品统计；需扎眼，在咫尺未上市、但监管允许的金钱范围内，还有文化旅游基础圭表、养老圭表等多个领域

　　不雅察近一年的阐发，保租房、动力和环保类的阐发还可以，王人有近20个点；而仓储物流相对不足预期。不外，这些情势的阐发与其场所行业、底层情势的基本面关系较大。

数据着手：Wind，数据区间2023/11/26-2024/11/26

　　03  参考全球第二大REITs阛阓的日本，中国的REITs发展怎样？

　　要讲REITs的发展，咱们可以看一下近邻日本的案例。

　　自从90年代经济泡沫闹翻后，日本的战术利率阻挡走低，2016年更是开启负利率时期。在此布景下，日本固定收益型的银行流露一度到了年化不足1%的进度。

　　而同期，日本的REITs基金却凭借相对褂讪、且高于固收类流露居品的分成收益（他们的REITs底层金钱多为写字楼、物流和住宅等，房钱永恒保管褂讪，是以REITs也能作念到褂讪派息），获取了阛阓的深爱。

　　到2015年时，日本已成为了全球第二大的REITs阛阓，何况个东谈主投资者占比逾越了20%（咱们面前的数据是不足5%，这也与居品发延期间不长关连）。

　　甩手2024年10月末，日本REITs阛阓共有58只上市REITs，范围整个14.56万亿日元（折合935亿好意思元），或者是中国REITs阛阓的5倍。

　　日本REITs阛阓范围情况

数据着手：wind，广发基金

　　咱们再来看中国的REITs阛阓。

　　REITs这类金钱在国内还很年青的，自2021年6月首批情势上市于今，主要历程了四个主要阶段：

　　图表：中国公募REITs四阶段

数据着手：Wind，数据日历：甩手2024年11月10日，图中指数为中证REITs全收益指数

　　-阶段一 2021年6月-2022年1月：“极新感溢价”

　　自2021年三季度起，部分“尝鲜”的投资者慢慢介入阛阓，阛阓成交驱动活跃且由于情势供给相对不足，REITs阛阓一度出现大幅溢价。

　　-阶段二 2022年1月-2022年9月：“回想感性”

　　阛阓交游情怀趋于褂讪，REITs价钱向合理的估值核心治理，“杀溢价”的成分使得阛阓发生了一些回调。直到2022年7月交游所发布保租房上市方法引导，REITs品类扩容，热度才有所回升。

　　-阶段三 2022年9月-2024年2月：“悲不雅双杀”

　　2022年三季度起，宏不雅环境发生变化，REITs的底层情势的基本面预期恶化，加崇高动性较弱的阛阓环境，REITs阛阓干预了漫长的估值周折周期，所有阶段里的回调幅度达到19.6%；

　　同期，基本面+流动性的双重任面影响，使得REITs阛阓经历了一段比较酸心的期间，但从另一个角度来看，悲不雅的阛阓情怀下也为投资者砸出了一些“黄金坑”的契机。

　　-阶段四 2024年2月-于今：“金钱荒的心头好”

　　跟着情势基本面渐渐走低、金钱荒的强力鼓舞、保障等永恒资金的管帐准则修改（更利于永恒红利型投资），处于相对低位的REITs驱动招引部分 永恒老本配置，阛阓估值趋于竖立。

　　04  REITs的专有之处在哪儿？有何风险？

　　算作买方投顾，咱们从来不但愿环球看了咱们的共享就平直冲动下单，而是但愿在投资的谈路中，尽可能用一篇著作的期间，说了了一类金钱/一个不雅点各方面特征和特色，这其中包括正面和负面的。

　　最初，REITs这类金钱有2个显赫的上风：

　　1．分成水平相对较高，风险收益性价比也较高

数据着手：Wind，数据甩手2024年11月10日

　　甩手11月10日，公募REITs派息率（TTM）均值达到了6.77%，高于中证红利为代表的高股息指数，更是显赫高于面前主流的固收金钱的静态收益率。

　　而在化债布景下，高息金钱供给量欠缺或将成为改日一段期间的干线，此时高息的REITs金钱也有较为赫然的上风，有望获取更多的增量资金流入。

　　肃肃作风指数对比

数据着手：Wind，数据日历：2023/11/27-2024/11/26

　　咱们也可以从上内外看到，中证REITs的收益优于权益红利主题和短债基金，近一年收益率为7.69%，最大回撤均介于股债之间，同期风险相较权益基金更小，有着比较专有的风险收益性价比。

　　2．与其他大类金钱相干性低，可以造成一定对冲，平滑组合波动

　　咱们整理了比年来REITs和其他一些主流基金金钱的相干本性况，可以看到基本王人在0．25以下，是比较弱的相干性。

　　这是因为REITs的底层金钱与传统金融器用有较大诀别，主要来自于咱们在上文提到的实体不动产，因此与债市、股市等金钱的收益相干性也较低。

　　REITs和主流基金金钱的相干性较低

数据着手：Wind，数据日历：2021年10月1日至2024年11月26日

　　咱们一直以来王人很保举环球在所有组合内，多元配置一些低相干性的金钱，通过低/负相干性来平抑组合波动，亦然一种可以的投资策略。

　　除了专有的上风外，环球还需要看到几个伏击的风险点：

阛阓价钱与底层情势基本面高度挂钩，而且部分REITs的底层情势尚未糟践走出窘境的行业，可能靠近较多的预期波动； 流动性比较传统的股债阛阓依然有差距，当阛阓情怀比较低迷时，可能会由于零落增量资金而出现暂时的流动性窘境，因此会妥当更永恒的资金；但另一方面来说，REITs阛阓里有许多永恒配置型资金，这也成心于阛阓的褂讪； 交投活跃度可能会受到战术的影响，不外REITs的刊行受到监管的饱读舞，改日一段期间内的战术取向可能依然成心于REITs阛阓的； 未必也会靠近情怀过热、溢价高企的情况，这时咱们需要幸免冲高入场的风险。

　　好啦，今天就先到这里。感深嗜的小伙伴可以执续温雅一下REITs阛阓，广发基金近期也有新发的REIT居品，有深嗜可以在场内看下。

　　你看好REITs基金吗？低利率时期下，你会怎样布局肃肃类金钱？接待在批驳区与咱们相通。

　　（本文来自：广发基金投顾）

　　风险辅导：广发基金本着奋勉尽职、敦厚守信、投资者利益优先的原则开展基金投顾业务，但并不保证各投顾组合一定盈利，也不保证最低收益。投资者参与基金投顾业务，存在本金亏本的风险。基金投资组合策略的风险特征与单只基金居品的风险特征存在各别。基金投顾业务项下各投资组合策略的事迹仅代表过往事迹，不预示改日的事迹阐发，为其他投资者创造的收益也不组成业务阐发的保证。因基金投资照应人业务尚处于试点阶段，存在因基金投顾机构的试点经验被取消不成链接提供就业的风险。投资前请厚爱阅读投顾公约、策略诠释书等法律文献，充分了解投顾业务细目及风险特征，遴荐妥当自己的组合策略，投资须严慎

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职守剪辑：王若云